郭某某等与黄某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理法院：北京市海淀区人民法院
案件类型：民事案件
审判程序：民 事一审
裁判日期：2018-05-03
原告郭某某、高某某与黄某某、第三人北京□□□□房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某某、高某某及其共同委托代理人孙俊平、李□□与被告黄某某及其委托代理人史某某，第三人北京□□□□房地产经纪有限公司委托代理人马□□到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭某某、高某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除我方与黄某某的房屋买卖合同；2、判令黄某……
北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初56817号
原告郭某某，男，1984年3月30日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告高某某，女，1985年9月21日出生，汉族，住北京市海淀区。
二原告共同委托代理人李□□，北京市信凯律师事务所律师。
被告黄某某，女，1977年10月17日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人史某某（黄某某之夫），住北京市海淀区。
第三人北京□□□□房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘□□，董事长。
委托代理人马□□，男。
原告郭某某、高某某与黄某某、第三人北京□□□□房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某某、高某某及其共同委托代理人孙俊平、李□□与被告黄某某及其委托代理人史某某，第三人北京□□□□房地产经纪有限公司委托代理人马□□到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭某某、高某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除我方与黄某某的房屋买卖合同；2、判令黄某某返还我方已支付的购房款1200000元并配合我方注销网签，退回监、存管购房款860000元及相应利息；3、判令黄某某支付我方解除合同违约金900000元；4、判令黄某某支付我方律师代理服务费120000元；5、本案诉讼费由黄某某承担。事实与理由：我方与黄某某经中介北京□□□□房地产经纪有限公司居间活动，于2017年3月5日签订编号为□□□□□□□□的《北京市存量房屋买卖合同》，约定黄某某将位于北京市海淀区□□园□□号楼□□层□□门□□号的面积为59.8平方米的房屋出售给我方；该房屋所有权证号为：X京房权证海字第XXXX号，其占用的国有土地使用权以有偿（出让）方式获得，房屋总价款为450万元，我方先支付定金30万元，其余款项分时段采用直接支付、存监管及贷款方式支付。合同同时约定了黄某某过户交房等义务及任何一方违反合同约定导致合同解除的，应按照房屋总成交价的20%向对方支付违约金等承担违约责任条款。后因房屋解押事宜，双方又通过中介北京□□□□房地产经纪有限公司见证于2017年3月11日签订补充协议，约定：我方于签订合同当日支付定金30万元，30日内支付首付款90万元，过户前一天分别以存、监管方式交付130万元和70万元，剩余130万元以贷款方式支付。2017年3月18日双方进行了网签。我方依约履行了相应的付款义务，但在准备付款过户时，被房屋过户登记部门工作人员告知此案所涉房屋土地使用权性质为划拨，而非出让。为此，我方曾多次与黄某某协商要求其按合同约定履行，提供土地使用权性质为出让的房屋，其不同意，并表明不会依据合同约定履行。无奈，我方只好通知其解除合同并要求承担相应的违约责任。综上所述，黄某某隐瞒重要信息，提供虚假材料，违反诚信原则同我方签订房屋买卖合同，其行为直接导致合同履行受阻，目的难以实现，给我方造成巨大经济损失。故诉至法院。
黄某某辩称，一、“因房屋解押事宜而签订补充协议”一说非事实，签订该补充协议的目的：一为避免风险，中介依据惯例要求以书面方式明确解抵押款项为自行交接；二将主合同（编号□□□□□□□□）约定的110万元首付款改为90万元；三将主合同约定的130万元商业贷款改为110万元，同时将资金监管由110万元改为130万元。第二、第三项均是由郭某某、高某某提出，经中介机构见证，协商一致后修改的，而非“因房屋抵押”。二、“原告依约履行了相应的付款业务”一说非事实。中介预约过户时间为2017年5月5日，按照3月5日主合同和3月11日补充协议约定，郭某某、高某某应于过户前一日即2017年5月4日分别以存管方式交付130万元、以监管方式交付70万元。2017年4月底，郭某某、高某某经中介通知我方资金筹备还不到位，我方因为换房需要尽快过户，无奈之下只能在当时郭某某、高某某提供存管59万元和监管27万元，缺口114万元的情况下办理过户。三、“答辩人不同意，并表明不会依据合同约定履行”一说纯属杜撰。2017年5月5日过户时出现土地性质的问题后，到5月15日（最晚过户时间）为止，我方一直积极主动地配合郭某某、黄伟和中介解决问题：一是查找2015年我方购房合同原件，提供上次过户时上一任业主房屋土地性质的情况；二是会同郭某某、高某某和中介向海淀区房管局、土地局反映情况，协调土地局负责人承诺将新房本土地性质延续原状；三是向上追溯2015年该房交易的上一任业主及一手业主的相关证据，并协调一手业主到房管局协助调阅原始数据；四是保证若协调无果，可通过补充协议方式书面承诺担负相应支出。在此过程中，我方对土地性质情况如实、全面、彻底地做了回复和调查，但郭某某、高某某对土地性质的变更诉求非我方所能解决，政府相关文件中规定的政策如何落实及执行有关部门也没有明确答复，即便在此情况下，我方还是对郭某某、高某某关切的、由于土地性质导致的、后续可能发生的经济支出给予了明确的承诺（2017年5月14日补充协议草稿）。综上，起诉状的陈述不符合客观事实，我方不予认同。四、“答辩人隐瞒重要信息，提供虚假材料，违反诚信原则”，该结论无根无据，属编造。从整个交易过程来看：一是我方房产在3家中介挂牌交易，选择哪家中介成交由郭某某、高某某自主决定；二是主合同（编号□□□□□□□□）由该中介提供和填写，填写前我方已将房本如实呈交郭某某、高某某和中介审查；三是交易合同订立后，商贷流程的各环节核验均由该中介、第三方机构和相关政府部门分别实施，非我方所能左右；四是过户时出现土地性质问题，我方从未回避，积极主动配合郭某某、高某某解决问题；五是我方为换房且买房在先，若存有隐瞒和造假行为，将导致两单违约的法律风险，目的何求？以上可以看出，郭某某、高某某之该结论罔顾事实，言辞过激，我方无从接受。综上所述，我方认为，该起诉状所述事实与客观事实有很大出入，诉讼请求无理无据，建议法院驳回。
北京□□□□房地产经纪有限公司述称，关于郭某某、高某某第一项诉请，我方服从法院判决，其余几项诉请与我方无关，我方不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方一致认可的事实为：2017年3月5日，出售房（甲方）黄某某与买受方（乙方）郭某某、高某某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方所售房屋坐落于海淀区马连洼竹园13号楼1层3门×1号，建筑面积59.8平方米，该房屋规划设计用途为住宅，不带车位，是甲方家庭唯一住房；该房屋所有权证号为□□□□京房权证海字第□□□□号，填发单位为北京市住房和城乡建设委员会，土地使用状况：该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得，该房屋无土地使用权证，该房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押金额为120万元，甲方应2017年4月30日前办理抵押注销手续；该房屋成交总价为450万元，其中房屋主体价格为200万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为250万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金30万元，通过自行交接方式划转；乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为130万元，乙方于网签后3日内支付110万元，通过自行交接方式划转，于过户前一天支付70万元，通过资金监管方式划转，于过户前一天支付110万元，通过资金存管方式划转；该房屋买卖交易的承诺甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效，除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任；甲方应当在收到全部款项后将该房屋交付给乙方；本次交易应缴纳的税费由乙方承担全部；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，则适用“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担，另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任”的条款规定。
2017年3月11日，出卖方（甲方）黄某某与买受方（乙方）郭某某、高某某、丙方北京□□□□房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定甲方同意将位于海淀区马连洼竹园13号楼1层3门×1号的住房出售给乙方；甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；乙方同意在签署本协议后30日内与甲方共同到银行代甲方提前还款90万元，乙方代甲方向银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款；乙方以5次交付房款的方式交接房款，签订合同当日交付定金30万元，交付方式为自行交接，在网签完成后交付首付款90万元，交付方式为自行交接；在过户前一天交付房款70万元，交付方式为资金监管；在过户前一天交付剩余房款130万元，交付方式为资金存管；贷款部分房款，由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给甲方；甲方承诺在2017年7月31日前，办理户口迁出；甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付购房款30万元，网签后自行支付购房款90万元。
上述合同签订后，郭某某、高某某于2017年3月10日交纳定金30万元；双方于2017年3月18日签订网签合同；2017年3月20日，双方与北京市海淀区房屋管理局签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定甲乙双方同意账户名：□□□□□□□□（网签合同编号），账号为：□□□□□□□□□□□□□□□□□□的账户作为存量房自有交易资金监管账户，自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金存入该账户，如交易完成，自有资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方所有，如甲乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。2017年3月23日，双方签订《还款确认函》，确认乙方代甲方提前还款90万元；2017年4月18日，郭某某、高某某交纳过户所需增值税等税费88533.33元；2017年5月3日，郭某某、高某某通过资金存管方式支付27万元；2017年5月4日，郭某某、高某某通过资金监管方式支付59万元。
就合同后续事宜履行程序，郭某某、高某某主张2017年5月5日双方办理过户登记手续，在出房本过程中房屋过户登记部门告知其涉案房屋土地性质为划拨，在此情况下可办理过户，需要其签署承诺，内容为明确合同内容与实际情况不符，相关风险自行承担，后其方未签字，过户手续未办完，郭某某、高某某据此主张黄某某隐瞒涉案房屋土地性质，现涉案房屋无法依照合同约定的土地性质为出让的内容过户，故要求解除双方合同，注销网签手续，要求黄某某退还已收购房款，配合退回监、存管购房款及利息，按照总房价款20%支付违约金，另要求黄某某支付本案律师代理费12万元，为此提交委托代理协议，黄某某另提交居间服务合同及收款收据，主张交纳居间服务费85050元。
就原告诉请，黄某某最初不同意解除双方合同，要求继续履行，后同意解约，主张其将涉案房屋另行出售后返还购房款，不同意赔偿违约金及律师费；黄某某主张2017年5月5日办理过户手续中出现涉案房屋土地性质问题后，其积极配合至土地管理部门、房屋管理部门查询历史登记信息，为此提交2004年涉案房屋初始登记在高瞻名下的房屋产权证书（证书号为□□□□京房权证海私自第□□□□号），其中土地使用情况摘要内容为空白，提交登记时间为2015年4月7日的房屋产权证书（证书号为□□□□京房权证海字第□□□□号），房屋所有权人为孙某某，房屋性质为商品房，土地使用权取得方式为有偿（出让），提交2015年4月6日与高某某（后出卖人更换为孙某某）的买卖合同，提交登记时间为2015年6月9日房屋所有权人为黄某某的房屋产权证书（证书号：□□□□京房权证海字第□□□□号），房屋性质为商品房，土地使用权取得方式为空白，证明涉案房屋系自孙雪梅处购置，在办理与孙雪梅之间房屋买卖过户手续时，房屋登记部门称办理孙雪梅房本时，因系统错误，土地使用权取得方式登记为有偿（出让），但孙某某对此不予认可，当时办事人员称延续孙某某之前房本登记情况即空白，可办理过户手续，其同意该方案，如今后需缴纳土地出让金，另行补交即可，故未特别关注此事，在与郭某某、高某某签订房屋买卖合同时，其将房本交予中介人员，由中介人员填写的相关款项；黄某某另提交《北京市国土资源局关于划拨土地已竣工房屋上市出售补交地价款有关问题的函》（京国土用函【2015】□□□□号），内容为：2013年11月25日我局废止了《北京市国土资源局关于继续执行数套商品房住宅出让收取土地出让金有关问题的通知》（京国土用【2006】□□□□号），此后仍有部分业主因房屋交易过户申请补交出让金，经了解，海淀区近几年办理的划拨土地房屋上市交易补交地价款事项主要涉及马连洼竹园等40余个小区，为妥善解决历史遗留问题，我局意见：一、对于上市交易房屋已取得房产证的，如交易房屋产权属于商品房的，可按规定直接办理房屋过户手续，不再向买卖双方收取土地出让金，土地仍按划拨方式管理，建议在房产证上对土地性质进行注记；如交易房屋产权不属于商品房的，在办理房屋过户手续时应按国家和本市相关规定收取土地收益；二、对于上述交易房屋尚未取得房产证且1997年1月1日之前竣工的，依据本市《关于对利用划拨国有土地开发建设的经营性项目土地使用权处理的意见》（京政办发【1997】□□□□号）有关规定，可由建设单位按每平方米建筑面积销售价格的5%交纳土地出让金，如建设单位因破产、兼并、灭失等情形难以缴纳的，可按《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，由房地产交易受让方缴纳土地出让金，对于1997年1月1日之后竣工的，房地产转让应按国家和本市相关规定办理有关手续；三、2013年11月25日我局废止《北京市国土资源局关于继续执行数套商品房住宅出让收取土地出让金有关问题的通知》（京国土用【2006】□□□□号）后又办理的此类事项，可按上述原则来处理，特此函告，2015年5月18日。黄某某另申请证人中介人员李某出庭作证，称买卖双方协商合同事宜时未就土地性质进行特别的说明和约定，当时其查验了房本，至房屋登记部门对房屋进行了核查，房屋属于商品房；过户手续中出现土地性质问题后，双方进行了协商，黄某某称如因土地性质问题需要另行交纳费用，其方可以承担，郭某某、高某某仍担心因土地性质需要交纳费用不明确，后郭某某、高某某提出解约，黄某某不同意，黄某某与孙雪梅之前的交易亦是其负责；中介人员向逊双出庭，称过户当日咨询土地管理部门、房屋登记部门，称涉案房屋可办理过户，房本登记土地性质内容可为划拨或空白，对是否需缴纳费用及如何交纳均不清楚。黄某某另主张其出售涉案房屋为另行购房，为此提交另行购房的合同等证据。对此郭某某、高某某主张因担心涉案房屋土地性质一事对其以后另行出售产生影响，及以后土地出让金的费用的交纳等问题，而不同意继续履约。
本院认为，郭某某、高某某与黄某某就买卖涉案房屋签订的房屋买卖合同及补充协议等，系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应依约履行。双方对前期履约过程陈述基本一致，后在办理产权过户登记时，出现涉案房屋土地性质为划拨而非出让，进而导致双方未依约履行完毕本买卖事宜事项。现郭某某、高某某要求解除双方合同，黄某某最后一次庭审同意解除双方买卖合同，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就解约之后的处理，郭某某、高某某要求黄某某退还已支付购房款120万元，配合其办理网签注销手续，协助其退回监、存管购房款86万元及利息，黄某某则主张由其将涉案房屋另行出售后办理房款退还事宜，黄某某就其延迟退还的主张未提交合理依据，本院不予采信，本院进而对郭某某、高某某的诉请予以支持。就郭某某、高某某主张黄某某构成根本违约，要求按照房屋总价款的20%支付违约金90万元及支付本案律师代理服务费12万元的诉请一节，双方合同约定“出卖方应如实陈述该房屋权属状况，保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效，除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任”，对此本院认为双方房屋买卖合同中注明涉案房屋土地性质为“出让”，黄某某所提供房屋现有登记产权证书中土地性质为“空白”，经查涉案房屋土地性质为“划拨”，确实出现了土地性质与双方约定不符的情况，黄某某认可上次交易过户登记时就土地性质出现过争议，但其在与郭某某、高某某签约时并未全面如实陈述，致使双方履约过程中出现争议，黄某某此行为确系构成违约；同时郭某某、高某某在签约之时查看房本时，未对土地性质“空白”提出异议，自身亦存在审核不严的情形。根据黄某某后向有权单位就涉案房屋过户事宜核查的情况及本次交易中过户登记部门的意见，土地性质现有的管理情况并不影响本次交易过户登记手续的办理，故综合上述情况并不符合郭某某、高某某要求黄某某支付总房价款20%的违约责任的约定。就黄某某的违约行为应承担的违约责任，本院根据公平原则、诚实信用原则，综合合同履行情况、当事人过错程度、郭某某与高某某在交易流程中支出情况，酌情予以判定。郭某某、高某某要求黄某某支付律师代理费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除郭某某、高某某与黄某某就买卖位于北京市海淀区□□园□□号楼□□层□□门□□号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》与网签合同；
二、郭某某、高某某于本判决生效后十五日内办理位于北京市海淀区□□园□□号楼□□层□□门□□号房屋所签网签合同的注销手续，黄某某予以协助；
三、黄某某于本判决生效后十五日内退还郭某某、高某某购房款一百二十万元；
四、郭某某、高某某于本判决生效后十五日内办理位于北京市海淀区□□园□□号楼□□层□□门□□号房屋买卖事宜所存监管资金五十九万元及利息，存管资金二十七万元及利息的退回手续，黄某某予以协助；
五、黄某某于本判决生效后十日给支付郭某某、高某某违约金十四万元；
六、驳回郭某某、高某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千七百二十元，由郭某某、高某某负担四千零三十六元，已交纳；由黄某某负担一万一千六百八十四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 胡□□
二〇一八年五月三日
书记员 李□□
书记员 周□□
诉讼受理费
诉讼申请费
交通赔偿费
司法鉴定费