刘某某与北京□□□□投资基金管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
审理法院：北京市东城区人民法院
案件类型：民事案件
审判程序：民事一审
裁判日期：2015-08-11
原告刘某某与被告北京□□□□投资基金管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理。依法由审判员徐□□独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人孙俊平、宫□□，被告北京□□□□投资基金管理有限公司的委托代理人赫□□到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某诉称：2013年10月26日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将北京市东城区□□胡同□□号□□幢□□层□……
北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第08452号
原告刘某某，女，1966年11月15日出生，身份证号：□□□□□□□□□□□□□□□□□□
委托代理人宫□□，北京市信凯律师事务所律师。
被告北京□□□□投资基金管理有限公司，住所地北京市东城区□□胡同□□号□□幢□□□□，组织机构代码：□□□□□□□□。
法定代表人董□□，经理。
委托代理人赫□□，北京市□□□□律师事务所律师。
原告刘某某与被告北京□□□□投资基金管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理。依法由审判员徐□□独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人孙俊平、宫□□，被告北京□□□□投资基金管理有限公司的委托代理人赫□□到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称：2013年10月26日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将北京市东城区□□胡同□□号□□幢□□层□1、□2、□3、□4、□5、□6、□7室租给被告用于办公。租赁期限为2013年11月1日至2019年1月31日，租金标准为2014年2月1日至2015年1月31日，每月税后租金为555420.8元；2015年2月1日至2016年1月31日，每月税后租金为599854.47元……租金支付方式为以现金转账方式支付3个月的税后租金给原告指定账户。首期租金于2013年10月31日前支付，此后的租金在新租季开始前10日内支付，逾期被告每日以应付租金总额的百分之一标准向原告支付相应的滞纳金。合同签订后，原告如约履行了合同，但被告却经常延期支付租金。2015年2月1日前10日内应支付的第一期租金1799563.41元，被告于2015年3月4日支付50万元，至2015年4月14日才付清。2015年5月1日前10日应支付的第二期租金1799563.41元，至今未支付。现原告起诉要求：1、解除原、被告于2013年10月26日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付违约金1199708.94元；3、被告腾退北京市东城区□□胡同□□号□□幢□□层□1、□2、□3、□4、□5、□6、□7室房屋，并将其登记的6家公司的工商登记注册手续迁走；4、被告支付2015年6月30日之前的租金1199708.94元，并要求合同解除前按合同给付租金，解除日之后至实际腾房且工商登记注册手续迁出之日期间按照租金标准给付使用费；5、被告支付2015年第一期房屋租金滞纳金848198.74元；6、被告支付2015年第二期房屋租金滞纳金1097733.68元；7、被告支付免租期租金1799563.41元；8、被告承担律师费、诉讼费、保全费。
被告北京□□□□投资基金管理有限公司辩称：原告所述签订合同的情况属实，被告现经营不善，无力承担高额房租，所以同意解除合同及腾退房屋。被告同意支付2015年6月30日之前的房屋租金。被告承租的是毛坯房，应有合理的装修免租期，且合同中关于免租期的约定应与整体租期相对应，故原告主张全部免租期租金不符合合同约定，也有违公平原则。原告没有因被告无法继续租用房屋遭受显著的经济损失，其主张的违约金及滞纳金过分高于其实际损失。被告发生经营困难后，即要求腾空房屋，但原告扣押被告物品，此期间造成的空置损失应由原告相应承担。律师费不应由被告负担，诉讼费、保全费依法确定。
经审理查明：原、被告于2013年10月26日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将北京市东城区□□胡同□□号□□幢□□层□1、□2、□3、□4、□5、□6、□7室租给被告用于办公。租赁期限为2013年11月1日至2019年1月31日，租金标准为2014年2月1日至2015年1月31日，每月税后租金为555420.8元；2015年2月1日至2016年1月31日，每月税后租金为599854.47元……租金支付方式为被告以现金转账方式支付3个月的税后租金给原告指定账户。首期租金于2013年10月31日前支付，此后的租金在新租季开始前10日内支付，否则被告每日以应付租金总额的百分之一标准向原告支付相应的滞纳金。免租期为2013年11月1日至2014年1月31日，租赁期内若因非原告原因造成该合同无法履行，则原告有权扣除被告未履行租期相对应的免租期费用。被告不按照约定支付租金达10个工作日的，原告有权单方解除合同，且被告应按月租费标准的200%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告向原告交纳了押金111万元，并对租赁房屋进行了装修。被告将公司注册地址登记在上述租赁房屋的50317室。针对2015年第一期租金，被告于2015年3月4日给付50万元、2015年3月13日给付50万元、2015年4月4日给付65万元、2015年4月14日给付149565元。此后，被告未再向原告给付租金。2015年5月22日原告向被告发送律师函，表示因被告拖欠租金原告限被告于2015年5月29日前联系办理合同解除、房屋腾退、水、电费用等相关事宜。2015年6月30日被告向原告发函表示同意解除合同，并请求搬出办公家具等物品以便原告转租。
被告参与投资了北京晟景汇精投资基金管理中心（认缴出资额30万元，注册地址为上述租赁房屋□1室）、北京晟视华影投资基金管理中心（认缴出资额100万元，注册地址为上述租赁房屋□2室）、北京晟景融汇投资管理中心（认缴出资额100万元，注册地址为上述租赁房屋□3室）、北京致知应用技术研究院有限公司（认缴出资额42.625万元，注册地址为上述租赁房屋□4室）、沃土盛景城镇化规划设计研究院（北京）有限公司（认缴出资额70万元，注册地址为上述租赁房屋□5室）。本案审理期间，原告提出财产保全申请并提供了担保，本院依法对被告中国工商银行账户及上述公司股权进行了冻结。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、个人账户明细查询、律师函、公函等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中被告未按合同约定如期交付租金，原告提出解除合同，被告于2015年6月30日表示同意，本院依法确认双方签订的房屋租赁合同于上述日期解除。鉴于双方合同解除，原告要求被告腾房并将工商登记注册手续迁出的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告将其他五家投资注册的公司从租赁房屋迁出的诉讼请求，鉴于上述五家公司系案外人，且变更经营地址的前提条件需要各注册机构的主动申请，故本院对此不予支持。依据合同约定，被告理应交纳合同解除前拖欠的租金。针对合同解除后至其实际腾房之日期间的房屋使用费，本院依法确定。原告主张使用费给付至被告将工商登记手续迁出之日，缺乏法律依据，本院不予支持。双方在合同中约定了因迟延支付租金而应支付的迟延付款违约金及解约违约金，本院将根据被告的违约行为、原告的实际损失等情形依法确定上述两项违约金的具体数额。鉴于双方合同中约定免租期与整体租期相对应，故本院将按照未履行租期相对应的免租期计算相关费用。原告要求被告承担律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告刘某某与被告北京□□□□投资基金管理有限公司二0一三年十月二十六日签订的《房屋租赁合同》于二0一五年六月三十日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告北京□□□□投资基金管理有限公司将北京市东城区□□胡同□□号□□幢□□层□1、□2、□3、□4、□5、□6、□7室房屋腾空交还原告刘某某，并将该公司在上述地址登记的工商登记注册手续迁出；
三、本判决生效之日起七日内，被告北京□□□□投资基金管理有限公司给付原告刘某某二0一五年六月三十日之前的房屋租金一百一十九万九千七百零八元九角四分，并按照每月五十九万九千八百五十四元四角七分的标准给付原告刘某某自二0一五年七月一日至实际腾房之日期间的房屋使用费；
四、本判决生效之日起七日内，被告北京□□□□投资基金管理有限公司给付原告刘某某解除合同违约金一百一十九万九千七百零八元九角四分；
五、本判决生效之日起七日内，被告北京□□□□投资基金管理有限公司给付原告刘某某迟延交纳房屋租金的滞纳金十三万元；
六、本判决生效之日起七日内，被告北京□□□□投资基金管理有限公司给付原告刘某某免租期房屋租金一百一十三万八千六百一十二元六角四分；
七、驳回原告刘某某其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万六千八百三十六元由原告刘某某负担二万元（已交纳），由被告北京□□□□投资基金管理有限公司负担二万六千八百三十六元（本判决生效之日起七日内交纳）。
保全费五千元由被告北京□□□□投资基金管理有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐□□
二〇一五年八月十一日
书记员 李□□
诉讼受理费
诉讼申请费
交通赔偿费
司法鉴定费