审理法院：天津市武清区人民法院

案件类型：民事案件

审判程序：民事一审

裁判日期：2017-08-03

原告陈某某与被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某及委托诉讼代理人孙俊平、陈□□，被告张某某及委托诉讼代理人张□□到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方签订的合同编号为0001547的《汇丰地产房屋买卖（置换）合同》；2.要求被告返还原告定金400000元；3.诉讼费由被……

天津市武清区人民法院

民 事 裁 定 书

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（2017）津0114民初4283号

原告：陈某某，男，1981年□□月□□日生，汉族，职工，住河北省保定市曲阳县。

委托诉讼代理人：孙俊平，北京市信凯律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈□□，北京市信凯律师事务所实习律师。

被告：张某某，女，1993年9月17日生，汉族，职工，住天津市东丽区，现住天津市武清区。

委托诉讼代理人：张□□，天津□□□□律师事务所律师。

原告陈某某与被告张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某及委托诉讼代理人孙俊平、陈□□，被告张某某及委托诉讼代理人张□□到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方签订的合同编号为0001547的《汇丰地产房屋买卖（置换）合同》；2.要求被告返还原告定金400000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月19日，原、被告在居间方的介绍下签订了《汇丰地产房屋买卖（置换）合同》，约定被告将其名下坐落在武清区□□□□小区□□□□号的房屋出售给原告，成交价格为2450000元。原告按合同约定支付被告定金400000元（签订合同当日给付被告定金100000元，2017年3月21日给付被告定金150000元，2017年3月22日给付被告定金150000元）。2017年3月31日天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，因原告不能满足实施意见中“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”的要求，根据合同第七条：免责条款，如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任的规定，原告提出解除合同、退还定金，与被告协商未果，起诉至法院。

被告辩称，同意解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；被告收到的400000元定金已经用于偿还银行贷款，现无返还能力，只能等到涉案房屋销售才能返还；因被告无过错，故被告不应承担诉讼费；本案受损最大的是被告，原告起诉的目的是因房市价格下跌，并非因为限购政策；综上，本被告不具有立即返还定金的能力，诉讼费由原告自行承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2017年3月19日，原告陈某某与被告张某某通过居间方天津□□□□房地产经纪有限公司签订了合同编号为0001547的《汇丰地产房屋买卖（置换）合同》，约定被告将名下坐落在武清区□□□□小区□□□□号的房屋出售于原告，房屋面积为102平方米，售价2450000元，原告应支付被告定金共计400000元，于2017年3月19日向被告支付定金100000元，于2017年4月15日之前给付剩余定金300000元。另约定，原、被告双方应于本年度内办理完毕房屋过户手续。合同签订当日，原告支付被告定金100000元，后分别于2017年3月21日给付被告定金150000元，2017年3月22日给付被告定金150000元，原告共支付被告定金400000元。2017年3月31日，天津市人民政府发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《意见》）。《意见》要求“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市内3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明”，原告非本市户籍，其社会保险及个人所得税均在北京市缴纳，未在天津市缴纳社会保险及个人所得税，故根据《意见》规定原告不具有购房资格，致使合同无法继续履行。后原告同被告协商解除合同并返还定金事宜未果，故原告起诉至法院。庭审中，被告表示同意解除合同但现无返还定金能力。

本院认为，原、被告双方签订的《汇丰地产房屋买卖（置换）合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告系非本市户籍居民，未在天津市缴纳社会保险及个人所得税，在合同履行过程中天津市出台限购政策，按照规定，原告不具有本市购房的资格，导致上述房屋买卖合同在履行期限届满前无法继续履行，合同目的无法达到。限购政策的出台属于“不可归责于双方当事人的事由”，导致合同无法履行的，双方当事人均不存在过错，亦不应承担责任。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”规定，现合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告要求解除合同，被告亦同意解除，本院依法解除原、被告双方签订的房屋买卖合同。合同解除后，依法被告应将收到的定金如数返还原告。

综上，原告的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：

一、解除原、被告双方签订的合同编号为0001547的《汇丰地产房屋买卖（置换）合同》；

二、被告张某某于本判决生效之日起5日内返还原告陈某某定金400000元；

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3838元、保全费2520元，共计6358元，由被告张某某负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　薛□□

二〇一七年八月三日

书记员　张□□

附本裁判文书所引用的具体法律条文：

一、《中华人民共和国合同法》

第九十四条第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

法律规定的其他情形。

二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》

第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

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